7月21日，2026年《财富》中国500强排行榜正式发布，榜单覆盖上市及非上市企业。数据显示，今年上榜的500家中国公司在2025年的营业收入总额达到14.26万亿美元，较上年上榜企业增长约0.3%；净利润总额达到7949亿美元，同比增长约5%。
在这份中国经济“晴雨表”中，房地产行业的表现尤为引人关注：今年上榜的房企仅有23家，与三年前33家房企上榜相比，减少了10家，房企上榜数量持续缩减；而2026年亏损榜前十中，7家为房企。数据折射出房地产行业仍在深度调整的现实，但也暗藏着转型与重构的信号。
房企在500强中占比几何？
据统计，2026年《财富》中国500强中，房地产行业上榜企业共有23家，营业收入总计达2950.61亿美元。2025年，28家上榜房企的总营收为3683.51亿美元。一年之间，房企总营收缩水了约732.9亿美元，降幅接近20%。
而与榜单中500强总营收14.26万亿美元相比较，房企营收在500强总营收中的占比约为2.07%。作为内需的重要组成部分，房地产业在中长期内始终维持支柱产业地位，是拉动投资、稳定增长、实现国民经济稳步复苏的关键力量。上榜房企总营收占比与其重要经济地位有所差距。
更值得关注的是房企盈利能力。据行业榜单显示，房地产行业23家上榜企业合计净利润为-232亿美元——整个行业板块处于净亏损状态。与此同时，今年共有55家上榜公司未能盈利，亏损榜前十中，7家为房地产企业，碧桂园、万科等头部房企营收跌幅普遍超30%，房地产行业调整期仍在持续。
一个行业，23家企业，总营收不到500强整体的2.1%，却“承包”了亏损榜前十中的七个席位。“承包”亏损榜，似乎成为房地产行业在500强中的一个标签。当前，房地产行业正经历前所未有的结构转型与价值重估，如何探索可持续发展新路径是摆在每家房企面前的重要课题。
从33家到23家，三年上榜房企持续“缩编”
把时间拉长看，房地产行业在500强中的“缩编”趋势更加清晰：2023年房地产行业上榜企业33家，2024年房地产行业上榜企业33家，2025年房地产行业上榜企业28家，今年房地产行业上榜企业仅23家。
从2023年到2026年，房地产上榜企业减少了10家，三年减少约30%。
这10家去哪了？有的跌出了500强门槛。2025年，招商蛇口、美的置业、中南建设、荣盛发展、首开股份、龙光集团、远洋集团、富力地产、华夏幸福、金辉控股等从榜单上消失。有的则因为营收大幅下滑，排名断崖式下跌。
与此同时，排名也在整体后退。2023年，房企前三强万科、保利、绿地的500强排名分别为第56、60、63位；2024年，保利、万科、绿地分别为第50、58、76位；2025年，保利、万科、碧桂园分别为第51、79、116位；到了2026年，保利、万科、绿地已分别退至第53、125、146位。三年间，头部房企的排名整体下滑了数十甚至近百位。
如今稳坐房企第一位置的保利集团，2026年以约681.2亿美元的营收位列500强第53位，但排名从2024年的第50位、2025年的第51位持续下滑，三年下滑了3个位次。不过，对比其他排名大幅下滑甚至从榜单上消失的房企，保利基本稳定了名次。这种稳健，也是保利作为央企在行业转型期中的相对优势——融资成本低、信用评级高、项目布局聚焦核心城市。
此外，昔日巨头绿地集团在排名头持续掉队，从2023年的第63位，到2024年的第76位，再到2026年的第146位——三年下滑了83位，是头部房企中下滑幅度最大的之一。绿地曾是房地产行业冲进500强前50的常客，如今已跌出前100。这家老牌房企的持续掉队，也折射出高杠杆模式在行业出清周期中的脆弱性。
挑战与机遇同在
在一片亏损声中，也有值得关注的转型样本。
居住服务平台贝壳控股位列榜单第210位，营收131.586亿美元。这家曾被简单归为“房地产中介”的公司，正在加速去地产化转型。数据显示，2025年贝壳“非房产交易业务”占比提升至历史新高，家装业务营收创下历史新高，租赁业务首次实现盈利。公司明确表示已从过去的人店规模驱动转向效率与价值创造驱动模式。
贝壳的转型路径，或许为房地产产业链上的企业提供了一种思路，告别对“卖房子”的单一依赖，向居住服务的更广阔领域延伸。
更值得关注的是，与房地产紧密相关的建筑行业表现截然不同。2026年，工程与建筑行业16家上榜，排名最高的是中国建筑集团，位列500强第4位，遥遥领先。并且，工程与建筑行业16家上榜企业合计利润为137亿美元，而房地产行业23家上榜企业合计亏损232亿美元。
上游赚钱、下游亏钱，这种反差说明，房地产行业的困境更多集中在开发环节，而围绕城市建设的相关产业链仍保持了一定的盈利能力。这也解释了近年来不少房企转型做代建业务，开始进入工程与建筑领域，如绿城、建发、金地等。中国房地产业协会王惠敏更是指出，行业发展底层逻辑已发生根本改变，代建模式是构建房地产高质量发展的有益抓手，更是推动行业摆脱传统老路的关键力量。
从2026年《财富》中国500强中房地产行业的表现，可以发现，房地产行业尚未走出调整期，与此同时行业分化进一步加剧，头部企业如保利相对稳健，中等企业普遍面临更大压力。更值得注意的是，高杠杆、快周转的开发逻辑已经失效，那些仍然依赖传统开发模式的房企，正在被市场加速淘汰。
展望未来，房地产行业的复苏不会一蹴而就。正如《财富》中文网此前的一篇分析所言：“2026年以及更远的未来，房地产并非一个惨或不惨的简单二元命题，而是开启了一个漫长、复杂且充满分化的磨底与重构时代。”
告别增量时代的惯性，进入存量时代，房地产市场呈现了积极态势。今年以来，楼市出现了一些积极信号：新房市场二季度回温、二手房成交量同比攀升、核心城市土拍点状升温。未来，城市更新、“好房子”建设等或将成为房地产企业发展的新机遇。
南方+记者 柴亚娟
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